Emre
New member
Depreme Dayanıklı Ev Kiralarken Nelere Dikkat Edilmeli? Bir Evin Peşinden Giderken Öğrendiklerimiz
Depreme Dayanıklı Bir Ev Ararken Başımıza Gelenler
Geçen yıl bir akşamüstü, emlakçıyla birlikte üçüncü daireye bakmak için apartmanın önünde durduğumuzda, kardeşim Murat bana dönüp “Bu sefer sadece güzel mutfağa bakmayalım,” dedi.
Haklıydı.
Çünkü önceki iki evde yaptığımız tam olarak buydu. Birinde salon güneş alıyordu, diğerinde mutfak yeni yapılmıştı. Birinin balkonu öyle genişti ki insan daha eve girmeden yaz akşamlarını hayal ediyordu. Kira bedelleri de birbirinden farklıydı. Fakat deprem güvenliği konusunda elimizde neredeyse hiçbir somut bilgi yoktu.
Benim aklımdaki soru ise daha basitti:
“Biz bu evde uyurken gerçekten güvende miyiz?”
Bu soru, ev arama biçimimizi tamamen değiştirdi.
Murat meseleyi daha stratejik ele aldı. Bina yaşı, yapı ruhsatı, zemin, tadilat geçmişi, kolon ve kirişlerdeki değişiklikler, binanın geçmişte hasar alıp almadığı gibi başlıkları tek tek listeledi. Ben ise apartmanda yaşayanlarla konuşmaya başladım. “Deprem olduğunda ne yaptınız?”, “Binada daha önce çatlak ya da hasar oldu mu?”, “Yönetim bu konuda herhangi bir inceleme yaptırdı mı?” diye sordum.
İkimizin yaklaşımı birbirinden farklıydı ama aslında birbirini tamamlıyordu.
Murat “Belge olmadan karar vermeyelim,” diyordu.
Ben ise “Belge kadar, burada yaşayan insanların ne gördüğünü de anlamamız gerekiyor,” diyordum.
Sonradan fark ettik ki deprem güvenli bir ev aramak, yalnızca beton ve demir meselesi değildi. Aynı zamanda bilgiye ulaşma, doğru soruları sorma ve bazen de bir evin cazibesine kapılmadan durabilme meselesiydi.
İlk Ders: Binanın Yaşı Tek Başına Bir Cevap Değil
İlk baktığımız dairelerden biri 2019 yapımıydı.
Yeni olduğu için doğal olarak içimiz rahatladı. Asansör yeni, mutfak pırıl pırıl, otopark düzenliydi. Emlakçı da “Yeni bina zaten, deprem konusunda kafanız rahat olsun,” dedi.
Murat hemen sordu:
“Binanın deprem performansıyla ilgili hangi belgeleri görebiliriz?”
Emlakçının yüzündeki ifade değişti.
“Yeni bina zaten,” dedi tekrar.
İşte o gün önemli bir şey öğrendik: “Yeni” kelimesi, tek başına teknik bir güvence anlamına gelmiyor.
AFAD'ın yapısal risklerle ilgili bilgilendirmelerinde de binanın güvenliğinin yalnızca kullanılan malzemenin miktarı veya tek bir yapısal özelliğiyle değerlendirilemeyeceği vurgulanıyor. Örneğin fazla demir kullanılmış olması tek başına yapının güvenli olduğunu göstermiyor; önemli olan malzemenin projeye ve mühendislik kurallarına uygun kullanılması. Benzer şekilde yalnızca “radye temel var” demek de binayı otomatik olarak güvenli hale getirmiyor. Temelin, yapı ve zemin koşullarıyla birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.
Bu nedenle ev kiralarken “Kaç yıllık bina?” sorusu sorulmalı ama bununla yetinilmemeli.
Asıl sorular şunlar:
Bina hangi yönetmelik döneminde tasarlanmış?
Yapı ruhsatı ve diğer ilgili belgeler mevcut mu?
Binada sonradan taşıyıcı sisteme müdahale edilmiş mi?
Daha önce deprem veya başka bir nedenle hasar görmüş mü?
Binayla ilgili teknik inceleme yapılmış mı?
Varsa raporun kapsamı ve tarihi ne?
Ve belki en önemlisi:
“Bina sağlam mı?” Sorusunu Kim Cevaplayacak?
Bu soru kulağa basit geliyor ama aslında oldukça kritik.
Bir emlakçı size evin güzel olduğunu söyleyebilir. Ev sahibi kira bedelinin uygun olduğunu anlatabilir. Komşu yıllardır hiçbir problem yaşanmadığını söyleyebilir. Apartman yöneticisi binanın “taş gibi” olduğunu düşünebilir.
Fakat bunların hiçbiri tek başına mühendislik incelemesinin yerini tutmaz.
AFAD da deprem güvenliği konusunda olumsuz bir uygulama veya şüpheli durum tespit edildiğinde binanın yetkin bir inşaat mühendisi tarafından incelenmesini öneriyor.
Bizim hikâyemizde de dönüm noktası burada yaşandı.
Murat telefonundan bir kontrol listesi açtı.
Ben apartman görevlisiyle konuşurken o bina hakkında ulaşabildiğimiz teknik bilgileri toplamaya çalıştı.
Sonra ikimiz de aynı sonuca vardık:
“İçimize sinmesi, binanın güvenli olduğu anlamına gelmez.”
Bu ayrım çok önemli.
Çünkü deprem güvenliği gözle bakılarak kesin biçimde anlaşılabilecek bir konu değil.
Kolona vurup sesini dinlemek, duvarın kalınlığına bakmak, “Beton sağlam görünüyor” demek veya binanın yeni boyanmış olması teknik değerlendirme değildir.
Hatta güzel bir boya bazen yalnızca güzel bir boyadır.
Kolonlara, Kirişlere ve “Sonradan Yapılanlara” Dikkat
Bir sonraki evde salon çok büyüktü.
Emlakçı gururla, “Bu duvarı kaldırdılar, salon neredeyse iki katına çıktı,” dedi.
Murat'ın kaşları hemen çatıldı.
“Duvar mı kaldırıldı, kolon veya kirişe müdahale edildi mi?” diye sordu.
“Yok, onlar zaten gereksizdi,” cevabını aldık.
O cümleyi duyduğumuz anda evin dekorasyonuyla ilgilenmeyi bıraktık.
Çünkü taşıyıcı sisteme sonradan yapılan müdahaleler deprem davranışını olumsuz etkileyebilir. AFAD da yapıların özgün tasarımının değiştirilmemesi gerektiğini, özellikle taşıyıcı kolon ve duvarların kaldırılmasının binayı güvensiz hale getirebileceğini belirtiyor.
Bu nedenle ev gezerken şu tür değişiklikleri özellikle sorun:
- Kolon veya kirişlerde kesme, delme, inceltme yapıldı mı?
- Taşıyıcı olduğu belirtilen duvarlarda değişiklik yapıldı mı?
- Balkon kapatıldı mı?
- Daire planında sonradan değişiklik oldu mu?
- Zemin katta dükkân veya başka bir kullanım değişikliği yapıldı mı?
- Binanın ortak alanlarında tadilat gerçekleştirildi mi?
Bunların hepsi otomatik olarak “bina tehlikelidir” anlamına gelmez.
Ama araştırılması gereken sorular oldukları anlamına gelir.
Zemin Kat Meselesinde Ezberleri Bir Kenara Bırakmak
Bir başka evde bu kez ben tereddüt ettim.
Daire zemin kattaydı.
“Zemin kat istemiyorum,” dedim.
Murat gülümsedi:
“Peki neden?”
“Deprem açısından daha riskli diye biliyorum.”
Sonra konuyu araştırmaya başladık.
Burada da önemli bir ayrım çıktı. AFAD'ın yapısal riskler dokümanında, yapıların deprem güvenliğinin yalnızca kat sayısıyla belirlenemeyeceği; yapı türü, kurallara uygunluk ve diğer teknik özelliklerin birlikte değerlendirilmesi gerektiği belirtiliyor. Aynı kaynakta zemin katta ortaya çıkabilen “yumuşak kat” düzensizliği de ayrı bir yapısal risk konusu olarak tanımlanıyor.
Yani “zemin kat kesin kötüdür” demek de, “yüksek kat kesin daha güvenlidir” demek de fazla basit bir yaklaşım.
Asıl mesele binanın nasıl tasarlandığı ve bulunduğu koşullara nasıl cevap verdiği.
İşte burada deprem güvenliği konusunda en çok yapılan hatalardan birini fark ettik:
İnsanlar karmaşık bir mühendislik problemini tek bir işarete indirgemek istiyor.
Yeni bina.
Radye temel.
Az katlı bina.
Kalın kolon.
Yeni boya.
Bunların hiçbirisi tek başına yeterli cevap değil.
Zemin Sadece “Manzara” Değildir
Ev ararken çoğumuz zemini, evin bulunduğu kat olarak düşünüyoruz.
Oysa deprem açısından “zemin” bambaşka bir konu.
Binanın üzerinde bulunduğu jeolojik ve zemin koşulları, yapı davranışının önemli parçalarından biri.
AFAD'ın 2023 Kahramanmaraş depremleri sonrasında yayımladığı arazi ön raporunda, bazı bölgelerde yumuşak zeminlerin sarsıntı etkisini artırabildiği ve sıvılaşma gibi zemin kaynaklı problemlerin yapılarda oturma ve hasara yol açabildiği belirtiliyor. Aynı rapor, aynı zemin tabakası üzerinde farklı binaların farklı seviyelerde hasar görmesinin de yalnızca zemine bakılarak açıklanamayacağını gösteriyor.
Bu bana önemli bir şey düşündürdü:
Deprem güvenliği, “iyi zemin + iyi bina” gibi basit bir formül değil.
Zemin ve yapı birlikte değerlendirilmek zorunda.
Depreme Dayanıklı Bir Ev Ararken Başımıza Gelenler
Geçen yıl bir akşamüstü, emlakçıyla birlikte üçüncü daireye bakmak için apartmanın önünde durduğumuzda, kardeşim Murat bana dönüp “Bu sefer sadece güzel mutfağa bakmayalım,” dedi.
Haklıydı.
Çünkü önceki iki evde yaptığımız tam olarak buydu. Birinde salon güneş alıyordu, diğerinde mutfak yeni yapılmıştı. Birinin balkonu öyle genişti ki insan daha eve girmeden yaz akşamlarını hayal ediyordu. Kira bedelleri de birbirinden farklıydı. Fakat deprem güvenliği konusunda elimizde neredeyse hiçbir somut bilgi yoktu.
Benim aklımdaki soru ise daha basitti:
“Biz bu evde uyurken gerçekten güvende miyiz?”
Bu soru, ev arama biçimimizi tamamen değiştirdi.
Murat meseleyi daha stratejik ele aldı. Bina yaşı, yapı ruhsatı, zemin, tadilat geçmişi, kolon ve kirişlerdeki değişiklikler, binanın geçmişte hasar alıp almadığı gibi başlıkları tek tek listeledi. Ben ise apartmanda yaşayanlarla konuşmaya başladım. “Deprem olduğunda ne yaptınız?”, “Binada daha önce çatlak ya da hasar oldu mu?”, “Yönetim bu konuda herhangi bir inceleme yaptırdı mı?” diye sordum.
İkimizin yaklaşımı birbirinden farklıydı ama aslında birbirini tamamlıyordu.
Murat “Belge olmadan karar vermeyelim,” diyordu.
Ben ise “Belge kadar, burada yaşayan insanların ne gördüğünü de anlamamız gerekiyor,” diyordum.
Sonradan fark ettik ki deprem güvenli bir ev aramak, yalnızca beton ve demir meselesi değildi. Aynı zamanda bilgiye ulaşma, doğru soruları sorma ve bazen de bir evin cazibesine kapılmadan durabilme meselesiydi.
İlk Ders: Binanın Yaşı Tek Başına Bir Cevap Değil
İlk baktığımız dairelerden biri 2019 yapımıydı.
Yeni olduğu için doğal olarak içimiz rahatladı. Asansör yeni, mutfak pırıl pırıl, otopark düzenliydi. Emlakçı da “Yeni bina zaten, deprem konusunda kafanız rahat olsun,” dedi.
Murat hemen sordu:
“Binanın deprem performansıyla ilgili hangi belgeleri görebiliriz?”
Emlakçının yüzündeki ifade değişti.
“Yeni bina zaten,” dedi tekrar.
İşte o gün önemli bir şey öğrendik: “Yeni” kelimesi, tek başına teknik bir güvence anlamına gelmiyor.
AFAD'ın yapısal risklerle ilgili bilgilendirmelerinde de binanın güvenliğinin yalnızca kullanılan malzemenin miktarı veya tek bir yapısal özelliğiyle değerlendirilemeyeceği vurgulanıyor. Örneğin fazla demir kullanılmış olması tek başına yapının güvenli olduğunu göstermiyor; önemli olan malzemenin projeye ve mühendislik kurallarına uygun kullanılması. Benzer şekilde yalnızca “radye temel var” demek de binayı otomatik olarak güvenli hale getirmiyor. Temelin, yapı ve zemin koşullarıyla birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.
Bu nedenle ev kiralarken “Kaç yıllık bina?” sorusu sorulmalı ama bununla yetinilmemeli.
Asıl sorular şunlar:
Bina hangi yönetmelik döneminde tasarlanmış?
Yapı ruhsatı ve diğer ilgili belgeler mevcut mu?
Binada sonradan taşıyıcı sisteme müdahale edilmiş mi?
Daha önce deprem veya başka bir nedenle hasar görmüş mü?
Binayla ilgili teknik inceleme yapılmış mı?
Varsa raporun kapsamı ve tarihi ne?
Ve belki en önemlisi:
“Bina sağlam mı?” Sorusunu Kim Cevaplayacak?
Bu soru kulağa basit geliyor ama aslında oldukça kritik.
Bir emlakçı size evin güzel olduğunu söyleyebilir. Ev sahibi kira bedelinin uygun olduğunu anlatabilir. Komşu yıllardır hiçbir problem yaşanmadığını söyleyebilir. Apartman yöneticisi binanın “taş gibi” olduğunu düşünebilir.
Fakat bunların hiçbiri tek başına mühendislik incelemesinin yerini tutmaz.
AFAD da deprem güvenliği konusunda olumsuz bir uygulama veya şüpheli durum tespit edildiğinde binanın yetkin bir inşaat mühendisi tarafından incelenmesini öneriyor.
Bizim hikâyemizde de dönüm noktası burada yaşandı.
Murat telefonundan bir kontrol listesi açtı.
Ben apartman görevlisiyle konuşurken o bina hakkında ulaşabildiğimiz teknik bilgileri toplamaya çalıştı.
Sonra ikimiz de aynı sonuca vardık:
“İçimize sinmesi, binanın güvenli olduğu anlamına gelmez.”
Bu ayrım çok önemli.
Çünkü deprem güvenliği gözle bakılarak kesin biçimde anlaşılabilecek bir konu değil.
Kolona vurup sesini dinlemek, duvarın kalınlığına bakmak, “Beton sağlam görünüyor” demek veya binanın yeni boyanmış olması teknik değerlendirme değildir.
Hatta güzel bir boya bazen yalnızca güzel bir boyadır.
Kolonlara, Kirişlere ve “Sonradan Yapılanlara” Dikkat
Bir sonraki evde salon çok büyüktü.
Emlakçı gururla, “Bu duvarı kaldırdılar, salon neredeyse iki katına çıktı,” dedi.
Murat'ın kaşları hemen çatıldı.
“Duvar mı kaldırıldı, kolon veya kirişe müdahale edildi mi?” diye sordu.
“Yok, onlar zaten gereksizdi,” cevabını aldık.
O cümleyi duyduğumuz anda evin dekorasyonuyla ilgilenmeyi bıraktık.
Çünkü taşıyıcı sisteme sonradan yapılan müdahaleler deprem davranışını olumsuz etkileyebilir. AFAD da yapıların özgün tasarımının değiştirilmemesi gerektiğini, özellikle taşıyıcı kolon ve duvarların kaldırılmasının binayı güvensiz hale getirebileceğini belirtiyor.
Bu nedenle ev gezerken şu tür değişiklikleri özellikle sorun:
- Kolon veya kirişlerde kesme, delme, inceltme yapıldı mı?
- Taşıyıcı olduğu belirtilen duvarlarda değişiklik yapıldı mı?
- Balkon kapatıldı mı?
- Daire planında sonradan değişiklik oldu mu?
- Zemin katta dükkân veya başka bir kullanım değişikliği yapıldı mı?
- Binanın ortak alanlarında tadilat gerçekleştirildi mi?
Bunların hepsi otomatik olarak “bina tehlikelidir” anlamına gelmez.
Ama araştırılması gereken sorular oldukları anlamına gelir.
Zemin Kat Meselesinde Ezberleri Bir Kenara Bırakmak
Bir başka evde bu kez ben tereddüt ettim.
Daire zemin kattaydı.
“Zemin kat istemiyorum,” dedim.
Murat gülümsedi:
“Peki neden?”
“Deprem açısından daha riskli diye biliyorum.”
Sonra konuyu araştırmaya başladık.
Burada da önemli bir ayrım çıktı. AFAD'ın yapısal riskler dokümanında, yapıların deprem güvenliğinin yalnızca kat sayısıyla belirlenemeyeceği; yapı türü, kurallara uygunluk ve diğer teknik özelliklerin birlikte değerlendirilmesi gerektiği belirtiliyor. Aynı kaynakta zemin katta ortaya çıkabilen “yumuşak kat” düzensizliği de ayrı bir yapısal risk konusu olarak tanımlanıyor.
Yani “zemin kat kesin kötüdür” demek de, “yüksek kat kesin daha güvenlidir” demek de fazla basit bir yaklaşım.
Asıl mesele binanın nasıl tasarlandığı ve bulunduğu koşullara nasıl cevap verdiği.
İşte burada deprem güvenliği konusunda en çok yapılan hatalardan birini fark ettik:
İnsanlar karmaşık bir mühendislik problemini tek bir işarete indirgemek istiyor.
Yeni bina.
Radye temel.
Az katlı bina.
Kalın kolon.
Yeni boya.
Bunların hiçbirisi tek başına yeterli cevap değil.
Zemin Sadece “Manzara” Değildir
Ev ararken çoğumuz zemini, evin bulunduğu kat olarak düşünüyoruz.
Oysa deprem açısından “zemin” bambaşka bir konu.
Binanın üzerinde bulunduğu jeolojik ve zemin koşulları, yapı davranışının önemli parçalarından biri.
AFAD'ın 2023 Kahramanmaraş depremleri sonrasında yayımladığı arazi ön raporunda, bazı bölgelerde yumuşak zeminlerin sarsıntı etkisini artırabildiği ve sıvılaşma gibi zemin kaynaklı problemlerin yapılarda oturma ve hasara yol açabildiği belirtiliyor. Aynı rapor, aynı zemin tabakası üzerinde farklı binaların farklı seviyelerde hasar görmesinin de yalnızca zemine bakılarak açıklanamayacağını gösteriyor.
Bu bana önemli bir şey düşündürdü:
Deprem güvenliği, “iyi zemin + iyi bina” gibi basit bir formül değil.
Zemin ve yapı birlikte değerlendirilmek zorunda.